Экспертиза смет при реконструкции зданий: на что обратить внимание

Реконструкция объектов капитального строительства требует не только проектного подхода, но и точной сметной оценки. В отличие от нового строительства, при реконструкции сложнее учесть все скрытые работы, состояние конструкций и влияние существующих инженерных сетей. Именно поэтому экспертиза сметной документации при реконструкции играет ключевую роль в контроле бюджета и снижении рисков. Разберём, на что необходимо обратить внимание при такой проверке.

Сметы на реконструкцию обычно включают широкий спектр работ: демонтаж, усиление конструкций, частичную замену инженерных систем, восстановление отделки, перепланировки. При этом многие объёмы рассчитываются по оценке или предпроектным обследованиям, что увеличивает вероятность ошибок или завышений. Важно учитывать, что такие сметы часто содержат:

• неполные или примерные объёмы демонтажных работ;
• двойной учёт одних и тех же позиций (например, демонтаж и замена одновременно);
• необоснованные коэффициенты сложности;
• устаревшие данные о состоянии конструкций, влияющие на смету;
• неточности из-за отсутствия обмерных чертежей или проектных решений.

Специалисты при экспертизе смет на реконструкцию зданий обращают внимание на следующие моменты:

• соответствие объёмов проектным решениям и техническому заключению по обследованию здания;
• обоснованность демонтажных работ, их стоимость и наличие дублирующихся позиций;
• реалистичность расценок на усиление, герметизацию, обработку и восстановление конструкций;
• наличие расшифровки по материалам и оборудованию, особенно если применяются коммерческие цены;
• корректность применённых коэффициентов и индексов пересчёта в текущие цены;
• влияние ограниченных условий (работа в действующем здании, ограниченный доступ и пр.).

Застройщик подготовил проект реконструкции одноэтажного здания под современный торговый центр. В смете от подрядчика были указаны работы на сумму 41,7 млн рублей. При экспертизе выяснилось, что демонтаж перегородок был учтён дважды: как отдельная позиция и как часть подготовки под перепланировку. Кроме того, в смету были включены работы по усилению фундамента, которые в проекте не предусматривались — на основании устаревшего технического отчёта. После перерасчёта стоимость была снижена до 34,9 млн рублей.

В отличие от нового строительства, реконструкция основывается на фактическом состоянии объекта. Поэтому важно, чтобы смета базировалась не только на проектных решениях, но и на результатах обследования здания. При отсутствии актуальных данных подрядчики могут закладывать завышенные объёмы или страховые коэффициенты. Экспертиза позволяет соотнести проект, смету и фактические условия и устранить эти риски.

До подписания договора на реконструкцию рекомендуется проверить:

• наличие технического заключения и его соответствие сметной части;
• расшифровку всех демонтажных и восстановительных работ;
• отсутствие дублирующих или противоречивых позиций;
• аргументацию применённых коэффициентов, особенно при ограниченном доступе;
• актуальность расценок и используемых индексов на момент составления сметы.

При реконструкции объектов даже небольшие ошибки в смете могут привести к значительным перерасходам. Профессиональная экспертиза позволяет выявить неточности, устранить дублирование и обеспечить соответствие сметной документации реальному объёму и условиям работ. Для заказчика это — способ защитить свои вложения и обеспечить контроль за исполнением работ без избыточных расходов.